Wer haftet im Falle einer Scheidung für das gemeinsame Immobiliendarlehen? Wer zahlt die Raten weiter?
Zunächst denkt man an einen internen Ausgleich. So werden nicht selten interne Absprachen zwischen den Ex-Partnern getroffen. Dann stellt man fest, dass die Bank – trotzdem man sogar die interne Regelung vorgelegt hat – weiter von beiden Ex-Partnern die Ratenzahlung fordert.
Es ist verständlich, dass man im Falle einer Trennung/Scheidung schnell auch finanzielle Fragen klären möchte, gerade wenn einer der Beteiligten die früher gemeinsam genutzte Immobilie nun weiter allein nutzt.
Aus rechtlicher Sicht hat jedoch die externe Regelung mit der Bank Vorrang. Die Bank ist dabei auch nicht an familienrechtliche Regelungen oder gerichtliche Vergleiche gebunden.

1. Schritt: Klärung mit der finanzierenden Bank
Für die Bank spielt es keine Rolle, wer das Haus/die Wohnung künftig weiter bewohnen wird und wer sich intern dazu bereit erklärt hat, die Raten weiter zu zahlen. Für die Bank kommt es für die Frage der Haftung aus dem Hauskredit allein darauf an, wer Darlehensnehmer ist, also wer den Kreditvertrag unterschrieben hat. Die Bank kann also von jedem der Kreditnehmer die vollständige Zahlung verlangen.
Interne Vereinbarungen zwischen den Ex-Partnern ändern demnach nichts an der Außenhaftung gegenüber dem Kreditinstitut.
Deshalb sollte immer als Erstes eine Klärung mit der entsprechenden Bank herbeigeführt werden.

2. Schritt: Klärung der Eigentumssituation
Wer Eigentümer der Immobilie ist, steht im Grundbuch und nicht im Darlehensvertrag. So kann z.B. nur einer der Partner als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen sein, aber beide Ex-Partner haben den Kreditvertrag unterschrieben und haften somit beide weiter für die Raten. Die Immobilie kann natürlich auf einen der Ex-Partner übertragen werden, aber die Umschreibung des Eigentums bedeutet nicht automatisch, dass dann gegenüber der Bank eine Schuldentlassung aus dem Darlehensvertrag erfolgt.
Dies ist zu berücksichtigen, bevor die Immobilie auf einer der Ex-Partner übertragen wird. So kann im schlimmsten Fall der übertragende Ex-Partner zwar aus dem Grundbuch als Eigentümer gelöscht werden, trotzdem weiter gegenüber der Bank zur Ratenzahlung des Hauskredits verpflichtet bleiben.

Regelungsmöglichkeiten
Nachdem die Klärung erfolgt ist, wer Darlehensnehmer ist und wer Eigentümer der Immobilie, kann über Regelungsmöglichkeiten nachgedacht werden.

Der Verkauf der Immobilie
Ein Verkauf ermöglicht die vollständige wirtschaftliche Trennung der Ex-Partner, da mit dem Verkaufserlös im besten Fall der Hauskredit vollständig abgelöst werden kann und somit die Beteiligten auch nicht mehr durch einen gemeinsamen Darlehensvertrag verbunden sind.

Die Eigentumsübertragung auf einen der Ex-Partner
Hier sollte zunächst mit der Bank geklärt werden, ob der übertragende Partner aus dem Darlehensvertrag entlassen werden kann; wichtig zu wissen ist, dass Banken hierzu nicht verpflichtet sind. Gerade wenn der übernehmende Ex-Partner wirtschaftlich schlechter dar steht, als beide Partner zusammen. Für die Bank bedeutet die Entlassung eines Darlehensnehmers aus dem Kreditvertrag oft ein größeres Kreditausfallrisiko.

Grundsätzlich sind natürlich zahlreiche Möglichkeiten von der Vermietung der Immobilie bis hin zu kurzfristigen Übergangslösungen denkbar. Hierbei sollte immer berücksichtigt werde, dass interne Absprachen keine Auswirkung auf die Haftung aus dem Darlehensvertrag haben.
 
Die zentrale Frage für Immobilieneigentümer sollte daher im Falle einer Trennung/Scheidung im die Frage sein, was passiert mit dem Darlehensvertrag? Wie kann mit der Bank eine Regelung getroffen werden, die dem Wunsch - auch nach wirtschaftlicher Trennung - unter Berücksichtigung möglicher interner Regelungen der Ex-Partner gerecht wird. 

Katharina Schnellbacher 
Rechtsanwältin │Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht